物業項目中有關電梯交接問題的分析與建議

隨著物業管理的市場化推進，業主委員會的逐漸成立，以及由于物業管理合同到期、業主委員會選舉新物業進駐小區等原因，部分小區進入了新舊物業的交接階段。在交接過程中，由于交接程序、物業欠費等問題使物業交接發生了不少糾紛，部分物業項目交接過程中甚至出現了交接不暢導致電梯停運的現象，嚴重影響居民出行。新舊物業交接過程中電梯安全問題，日漸成為社會關注的焦點。如何更好地解決物業項目交接問題，不僅關系到電梯安全，還涉及到小區居民的日常生活等問題。本文從物業項目電梯交接存在的突出問題出發，提出了一些思考和建議。

一、物業項目交接存在的電梯安全問題。近年來，隨著物業交接糾紛的不斷增多，部分物業項目交接過程中出現了交接不暢導致電梯在交接期間停運的現象，嚴重影響居民出行。目前物業項目交接存在的電梯安全問題主要體現在以下幾個方面。

（1）部分業主大會工作人員和業主委員會委員未切實履行職責，管理缺乏專業性。業主大會是物業管理權力和管理責任主體，業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行代表全體業主與物業服務企業簽訂物業服務合同、監督物業服務等職責。但部分業主大會工作

人員和業主委員會委員違反管理規定、業主大會議事規則，為了個人利益，強行趕走老物業、阻撓新物業入駐小區，自行進行物業管理，由于業主委員會委員大部分為兼職人員，電梯安全管理工作缺乏專業性；或者是在物業交接過程中未嚴格按照要求進行交接查驗、對交接過程進行監督，甚至不移交其保管的檔案資料及印章。

（2）電梯安全技術檔案移交難。各地的物業管理辦法中都有相關規定，物業服務企業應當與全體業主進行交接，并移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護保養和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養記錄等。但是有些老物業公司由于利益關系不按規定向新物業公司移交相關資料，或者建設單位根本就沒有把相關資料移交給老物業公司。如果沒有電梯出廠的隨機資料、安裝驗收，大修改造等重要的原始資料，新物業公司無法向檢驗機構申請電梯定期檢驗，無法在小區內順利開展電梯使用管理工作。

（3）交接各方不重視電梯交接，安全意識淡薄。物業項目電梯交接，涉及到新老物業公司、電梯維保公司，電梯交接作為物業項目交接的重要組成部分，卻由于交接各方的不重視，影響正常運行。一方面，部分物業公司、維保公司未按要求移交電梯安全技術檔案，甚至短接電梯電氣控制回路、拆走主板，嚴重損壞電梯設備，影響電梯安全運行，侵犯了業主的權益。另一方面，新物業公司、電梯維保公司未認真對技術檔案、電梯運行狀況、安全回路、安全保護開關等情況進行確認，未對電梯整體安全狀況進行交接查驗，就在交接單上簽字驗收。待接手電梯使用管理后，才發現電梯運行故障頻發，只能停梯進行全面檢修，嚴重影響居民出行。

二、案例介紹。

某新物業公司入駐小區開展物業服務僅一天，居民就反映電梯故障頻發，電梯維保公司對電梯進行全面排查后發現故障原因是控制柜內存在安全回路被短接的情況。新舊物業公司未嚴格按照交接規定對電梯設備進行交接查驗，雙方均否認安全回路被短接的情況跟自己有關。由于無法確定是舊物業服務時期的遺留問題，還是最近產生的新問題，新老物業公司均表示不承擔使用、維修責任。新物業公司為避免出現電梯安全事故，更是將小區內電梯全部停運，居民只得爬樓梯出行。為保障居民安全出行，在屬地街道辦事處、房屋行政主管、質量技術監督部門的多次協調下，新老物業一起對電梯進行了修理，經過檢驗機構確認符合安全技術規范的要求后，將電梯恢復正常運行，結束了這場由于“走過場”交接電梯引發的事件。

三、對物業交接電梯安全問題的建議

物業交接電梯安全問題，體現了社會管理水平，更是民生所向。規范物業項目電梯交接，既關系到電梯安全，又關系到人民群眾切身利益。因此，各職能部門有責任處理好物業交接問題，維護好各產權人的合法權益，進而減少和防止由此產生的糾紛、事故、促進社會和諧穩定。

（1）建立物業項目交接長效監管機制。各行業主管部門應加大對物業項目交接的指導力度，進一步明確電梯交接的程序及要求。切實形成工作合力，暢通信息互通機制，建立黑名單制度，探索建立長效監管機制。

（2）加強監督執法，震懾各類違法行為。各職能部門應加大聯合執法力度，對于物業項目交接過程中出現的未按規定交接、強行接管、違規使用電梯等問題，按照相關法律法規進行處罰，有力地震懾、打擊各類違法行為。

（3）提高業主委員會成員的專業能力。一方面，業主委員會成員應加強對政策法規的學習，聘請物業管理專家和法律顧問，明確新老物業的交接程序，確保物業交接、電梯交接安全。另一方面，多部門應聯合開展培訓，重視對業主委員會專業知識和能力的培訓，提高隊伍成員業務素質。

來源：邯鄲日報 （邯鄲市特種設備監督檢驗所供稿）